Jesper Trotzig har arbetat som fastighetskonsult i 20 år. Han är partner på Tenant & Partner som representerar ett flertal kontorshyresgäster, framförallt i Stockholm, till exempel Ica och EQT – men även ute i landet, som Statistiska centralbyrån i Örebro. 

Hur ser den allmänna situationen ut på hyresmarknaden för lokaler i Stockholm? 

– 2020 präglades av att de flesta företag hade fokus på vilka konsekvenser pandemin skulle få för den egna verksamheten. Lokalfrågorna hamnade längre ner på agendan, vilket fick till konsekvens att vi såg flera korttidsförlängningar och knappast några större avslut på marknaden. 

– I dag är fokus hos de flesta bolag att effektivisera lokalerna. Den ökade risken i omvärlden, kopplad till konjunkturutvecklingen och framförallt det ökade distansarbetet, driver dagens frågor.

Hur ser vakansgraden ut i Stockholm?

– Den öppna vakansen framförallt i city är fortfarande relativt låg på tre–fyra procent. Däremot finns det nu en betydande dold vakans som växt fram sedan i höstas i form av bolag som sitter med tecknade hyresavtal som löper ett antal år ytterligare, men där man nu vill lämna hela eller delar av ytan. 

– Vår bedömning är att denna andrahandsmarknad kommer att växa under kommande år. Den kommer att konkurrera med förstahandsmarknaden genom rabatter och andra ekonomiskt fördelaktiga upplägg. 

Hur ser hyresnivåerna ut i Stockholm?

– Efter över tio år av stigande hyror är marknadshyran i City i dag i intervallet 6 000–8 000 kronor per kvadratmeter och år. I de yttre delarna av innerstan och strax utanför tullarna ser vi marknadshyresnivåer i intervallet 2 500–4 000 kr. Det stora spannet beror dels på lokalernas kvalitet och geografiska placering, dels på att fastighetsägarna ser ut att ha lite olika syn på marknaden för tillfället. 

– Några fastighetsägare hoppas fortfarande på att få ut de höga hyresnivåer de gick ut med förra året, samtidigt som vi nu ser att flertalet fastighetsägare har börjat justera ner sina indikerade hyresnivåer för vakanta lokaler. En generell spaning är att hyresvärdarna är tydligt mer förhandlingsvilliga i de omförhandlingar som genomförs i år relativt för ett år sedan. Risken att tappa befintliga hyresgäster bedöms vara betydligt mer oroande. Sannolikt vill de undvika ökade vakansnivåer i beståndet.

 Hur ser den strukturella förändringen ut på kontorsmarknaden? 

– De flesta företag och verksamheter funderar igenom behovet av kontor i framtiden. Mindre och mer lättrörliga företag är redan inne i en transformation mot effektivare men fortsatt attraktiva lokaler. De större bolagen kommer vi sannolikt att få se börja agera under detta år då det tar längre tid för dem att ställa om.  

– Behovet av kontor bedöms fortsatt vara stort, men nu är ledorden samarbete, företagskultur och innovationskraft, även om det fortfarande finns behov av en god arbetsmiljö för de medarbetare som väljer att vara på kontoret. En annan fråga är: I vilket sammanhang och hur ska kontoret vara utformat för att vi ska välja att åka in dit framför att arbeta hemifrån? Är mervärdet att vara på kontoret tillräckligt starkt för att investera i den pendlingstid som krävs?

Finns det en krock mellan fastighetsägarnas förväntningar och reella nivåer på hyror? Om vakansgraden ökar till 15–20 procent, tror du att hyresnivåerna hamnar 10–20–30 procent lägre? 

– Vår bedömning är att det kommer att vara väldigt stor skillnad mellan olika delmarknader. Även om efterfrågan bedöms minska i alla områden kommer de med en inneboende attraktionskraft och goda kommunikationer att klara sig bättre. Kontor i mindre attraktiva lägen kommer att ha det svårare. 

– Så länge vi inte ser ett större antal konkurser än vad vi gör i dag kommer förändringen dock att ta lite tid. Vi kommer inte att se vakanser på 20 procent under de närmaste månaderna. De flesta hyresavtal löper på tre–fem år.

Kommer avkastningskravet att stiga, det vill säga kommer fastigheter att tappa i marknadsvärde, om marknaden upplever att risknivån ökar i att äga kontorsfastigheter? Avkastningskravet är hyran minus driftskostnad delad med marknadspriset på fastigheten.

– Beaktat den tydligt ökade risken borde så ske, men samtidigt påverkas avkastningskravet även av hur det ser ut för alternativa investeringar – det vill säga synen på andra tillgångsslag, alternativa marknadssegment eller andra alternativa geografiska marknader. 

TEXT: Margaret von Platen