Från bostadsbrist till valmöjlighet

Studenten Aldana Oliver berättar i en intervju att hon tidigare letade bostad i omkring arton månader utan framgång.

– Det fanns få hyreslägenheter, och de som fanns tillgängliga var väldigt dyra, säger Aldana Oliver till Wall Street Journal.

Efter avregleringen hittade hon snabbt en etta för omkring 200 dollar i månaden.

– Jag hittade något riktigt fint. Och jag fick ett bra pris, säger hon.

Höjda hyror för utsatta hushåll

I samma artikel från september 2024 beskriver läraren Romina Misenta hur hennes hyra nästan tredubblades när det tidigare kontraktet löpte ut.

Hyresgästföreträdaren Gervasio Muñoz säger att återkommande hyreshöjningar var tredje månad gjorde hans boende orimligt dyrt, och att det blev tufft för hushåll som redan kämpar med högre mat- och elkostnader.

Kraftigt ökat utbud efter reformen

Juristen Matías Pizzichini skriver att avregleringen lett till kraftigt ökad annonserad uthyrning i Rosario, baserat på marknadsdata och uppgifter från stadens fastighetskammare:

”Upphävandet av hyreslagen har infört betydande förändringar på den argentinska hyresmarknaden, vilket ger större flexibilitet för intressenter och ökar utbudet av fastigheter att hyra”.

”En rapport som utarbetats av statistikavdelningen vid Rosarios fastighetskammare noterade en ökning med 110 %. På liknande sätt visade en annan rapport en ökning med 135 %, medan en tredje rapporterade en ökning med 172 procent”, skriver Pizzichini.

Han lyfter fram hur det civilrättsliga ramverket ger visst skydd kvar för hyresgäster trots att hyreslagen är borta. I artikeln påpekas att det argentinska civil- och handelslagverket fortsatt reglerar rättigheter och skyldigheter mellan hyresvärd och hyresgäst.

Pizzichini betonar även att verktyg som regler om missbruk av rätt, ogiltighet och kontroll av oskäliga villkor fortfarande kan användas mot villkor som anses orimliga i kontrakten.

Sverige sticker ut i OECD

I Sverige är det emellertid ett annat system som gäller än i Mileis Argentina.

OECD beskriver i sin senaste landsrapport hur den svenska hyresmarknaden i praktiken är uppdelad i två segment. Hyresdelen styrs av bruksvärdessystemet där hyror sätts genom förhandling mellan fastighetsägare och hyresgästföreningar eller i hyresnämnd, medan ägda bostäder prissätts mer fritt.

Organisationen konstaterar att ”Hyreskontrollen är striktast i OECD”.

Rapporten menar att felaktig användning av bostadsbeståndet i centrala Stockholm motsvarar en årlig välfärdsförlust på cirka en halv procent av Sveriges bruttonationalprodukt.

OECD:s rapport beskriver vidare hur det svenska systemet ger upphov till köer, inlåsning och en parallell svart marknad. De beskriver årslånga köer i storstadsregioner och att personer som kommer in på hyresmarknaden ofta hänvisas till mindre attraktiva förorter. Organisationen nämner dessutom att de stränga reglerna minskar rörligheten och förstärker socioekonomisk segregation.

Organisationen hänvisar också till en bedömning från den svenska bostadsmyndigheten om att landet skulle ha omkring fyrtiotusen fler bostäder utan hyresregleringen. De anger dessutom att 44 procent av hushållen i nedersta inkomstkvintilen som bor i hyresrätt lägger mer än 40 procent av sin disponibla inkomst på hyra, vilket är högre än genomsnittet, rapporterar OECD.

Två system – olika kostnader

En statlig svensk utredning ”Läge och kvalitet i hyressättningen” bekräftar OECD:s påstående och sammanfattar Boverkets tidigare beräkningar av bruksvärdessystemets effekter.

I utredningen framgår att hyresregleringen bidragit till ett underskott på omkring fyrtiotusen hyreslägenheter, framför allt i Stockholm och Göteborg. Den samhällsekonomiska välfärdsförlusten uppskattades till ungefär tio miljarder kronor per år i den analysen.

I en annan rapport från Timbro har tankesmedjans chefsekonom Fredrik Kopsch uppdaterat beräkningarna och dragit slutsatsen att kostnaderna ökat markant, i vad han kallar ”Hyresregleringens prislapp”. Kopsch skriver att den totala välfärdsförlusten från hyresregleringen fördubblats till cirka 20 miljarder kronor per år.

”Hyresregleringen skapar misär”, skriver Kopsch i rapporten.

Hyresgästföreningen försvarar systemet

När Hyresgästföreningen får beskriva hur de ser på nuvarande hyressättningssystem säger chefsekonom Martin Hofverberg till Bulletin att modellen är stabil och att den går att belägga med både rapporter och bankdata.

– Vi tycker att dagens hyressättningssystem med förhandlande parter och bruksvärdesystem i grunden är ett väldigt bra system.

Han menar att hyresregleringen ofta får bära för stor del av förklaringen när bostadsmarknaden inte fungerar. Enligt honom är en central skillnad mot många andra länder att Sverige saknar statlig finansiering som kan jämna ut byggandet i sämre tider.

– Vi har ju ingen finansiering från staten i lågkonjunktur och det har nästan alla andra länder. Det är bara Sverige som förlitar sig helt och hållet på marknadskrafterna att de ska göra jobbet.

Han bemöter också uppgiften att Sverige skulle ha låg rörlighet på bostadsmarknaden vilket OECD hävdar i sin rapport. Han säger att den beskrivningen inte stämmer, och hänvisar till att rörligheten är hög både i hyresrätt och bostadsrätt.

– Det är en ihållande myt att Sverige skulle ha låg rörlighet. Det har vi alltså inte. I småhusförbyggelsen har vi låg rörlighet men det har resten av Europa också.

Hofverberg kommenterar debatten om kraftig avreglering, med hänvisningar till exempel som Argentina, men säger att den svenska modellen redan är ett mellanting där kvaliteter som läge och planlösning ska påverka hyran. Han varnar för att tro att en helt fastighetsägarstyrd hyressättning skulle lösa problemen.

– Bruksvärdessystemet är en typ av mellanting mellan stat och reglering och marknad, säger han.

Ett alternativ till både Sverige och Argentina

OECD pekar på Finland som ett exempel där avreglering av hyror under 1990-talet sammanföll med en ökning av det privata hyresutbudet med omkring 50 procent. Samtidigt behöll landet en aktiv statlig bostadspolitik.

Även Hyresgästföreningens chefsekonom Martin Hofverberg lyfter fram Finland som jämförelse. Han pekar på att den finska staten använder subventionerade bygglån i lågkonjunktur och har en mer sammanhållen nationell planering.

– Finland har förmånliga bygglån som sätts in i lågkonjunktur för att hålla uppe byggandet. Då lägger de omkring en procent av BNP på subventionerade lån, säger han.

Hofverberg understryker samtidigt att Sveriges och Finlands utgångslägen skiljer sig åt. Finland avreglerade hyrorna i början av 1990-talet från ett system med klassiska pristak, medan Sverige har ett bruksvärdessystem som vuxit fram över flera decennier.

– Den som tror att man kan gå från dagens svenska system, som är en balans mellan fastighetsägare och hyresgäster, till helt fri hyressättning och lösa problemen misstar sig, säger han.

En rapport från 2023 om Finlands hyresmarknad visar att avregleringen ledde till ökat utbud och mer lönsam nyproduktion, samtidigt som en stor social bostadssektor dämpade de sociala konsekvenserna. Hyrorna ökade initialt i fria kontrakt, särskilt i Helsingfors, men utvecklingen blev svagare än befarat och hyrorna har senare fallit i reala termer.

Efter avregleringen byggdes betydligt fler bostäder i Helsingfors än i Stockholm, mätt per invånare, och i regionen rapporteras omkring 20 000 lediga hyresbostäder med ofta omedelbart tillträde.