SBB är en skakig saga. Det är en populär folkaktie med nästan en kvarts miljon svenskar som äger aktier. Hoppet var att räntan skulle evigt förbli låg och utdelningar skulle regna över ägarna. Trots dagens kraftiga uppgång på börsen har bolaget förlorat ungefär två tredjedelar av sitt värde på ett år. På en månad har halva värdet raderats ut. Det som verkade för bra för att vara sant visade sig mycket riktigt vara för bra för att vara sant.

2013 rekryterades Ilija Batljan till Rikshem som vice VD. Med en gedigen bakgrund som politiker och tjänsteman i Socialdemokraterna – ordförande i Nynäshamns kommunstyrelse, regionråd – kallades han fastighetsvärldens Zlatan. Zlatan, som är ett namn avlett från ordet guld på sydslaviska språk är precis vad han lovade. Det skulle bli guld kring honom. Hans gyllene skimmer var så starkt att han var ett av namnen som diskuterades som efterträdare till Mona Sahlin som partiledare.

Två år senare fick han sparken. Han hade bedrivit egen privat handel med fastigheter som inte hans styrelse informerades om. När Rikshem förlorade förtroendet för honom blev det startskottet för hans eget bolag.

Batljan är kaxig. Innan bolaget ens hade ett namn var han säker på att få ihop 15–20 miljarder på fem år. Kanske som ett varsel lovade han att första affären skulle vara klar 1 april 2016. Turerna har hela tiden varit skakiga, han satt ett kort tag anhållen för misstänkt insiderbrott, en misstanke som lades ner. Hans speciella syn på risk har han kommenterat i en intervju med TT:

– Jag tog en enorm risk. Men jag har suttit i en källare i Bosnien med min fru och dotter och funderat på om nästa flygbomb ska träffa mitt hus eller grannens. Så jag har kanske en lite annan syn på risk än en del andra.

Affärsmodellen var speciell. Han skulle köpa fastigheter från kommuner och andra offentliga verksamheter och sedan låta dem hyra samma lokaler. Han lovade att skapa Europas bästa bolag som alltid gav utdelning. Kassaflöden skulle vara stabila tack vare hyresgästerna som var offentlig sektor. Tanken var att göra en vinst på de offentliga fastigheter han köpte genom att ta ut högre hyra än kostnaden för köpen.

Kritikerna varnade för hans stora köp till i princip nollränta. Skulle räntorna stiga skulle det bli tufft.

Upplägget var märkligt. Upplägget – att det offentliga säljer fastigheter och sen hyr tillbaka – säljs in med löften om att det ska bli billigare. Samtidigt lovar SBB enorma utdelningar till ägarna. Få av de socialdemokrater som har skrikit sig hesa i friskoledebatten har angripit Batljans affärer. Bland annat äger SBB LSS-boenden och äldreboenden. Men det finns också mer udda fastigheter. Polishus och delar av Kriminalvårdens fastigheter har tagits över av bolaget.

Kritiker har menat att verksamheten bygger på Batljans kontaktnät inom Socialdemokraterna. Orter som Boden, Bollnäs, Skellefteå och andra som inte direkt förknippas med privatiseringar har gjort just detta med SBB. Hade vem som helst kunnat få både Sollefteå och Skellefteå att sälja kommunhusen och sen hyra tillbaka samma hus?

Affärerna gick strålande. Så längre räntan var nästan noll trillade pengarna in och SBB lånade mer och mer för sin expansion. På toppen var Batljans privata förmögenhet över tio miljarder, bara några år efter att bolaget hade startats.

Sen kom verkligheten – räntorna – i kapp. Stigande kostnader skapade stora problem och till slut placerades bolaget i kategorin skräpnivå som kreditvärdering. Räntekostnaderna stiger eftersom risken har ökat och bolaget råkar mer och mer i kris. En nyemission av aktier får ställas in efter att aktiekurserna sjunkit långt under emissionskursen. Få skulle betala fjorton kronor för en aktie som är värd åtta kronor och sjunkande. Krisen är uppenbar.

Kritiker har länge lyft fram ett annat problem med SBB. Värderingar av deras förvärv ökar ofta snabbt, vilket ger möjlighet att låna ytterligare. Kritikerna menar att värdestegringen inte beror på att tillgångarna ökar i värde utan på att värdet blir uppblåst.

Blankningsfirman Viceroy research menade i en rapport att SBB låter pengar snurra mellan olika händer för att sen låta värderingen av fastigheter stiga. Det som är belånat är inte ett riktigt värde utan bokföringsmässiga ökningar.

Prognosen för bolaget är lik dess kreditnivå – skräp. SBB är Stockholmsbörsens mest blankade aktie, ungefär var femte aktie är blankad. Risken är uppenbar att bolaget antingen helt går under eller köps upp av någon till ett mycket lågt pris. Med hundratusentals småsparare som förlorar sina pengar.

Samtidigt kan de politiska kontakterna underlätta. När SBB i panik behövde sälja sitt innehav i byggbolaget JM i förra veckan köptes mycket av AMF Pension som är ett pensionsbolag som ägs gemensamt av Svenskt Näringsliv och LO. Blir krisen värre för SBB kan mycket väl samma kommuner som sålde köpa tillbaka sina fastigheter igen.

Vågar man spekulera finns en viktig lärdom av det här. Än är det inte klart om Ilijan Batljan blir vår tids Refat El Sayed eller om han blir ett geni som räddar bolaget. Men kopplingen politik och företagande är farlig om det blir för intimt.

Men det finns en annan viktig sak. Kraschar SBB kommer mängder av fastigheter att hamna på marknaden. Det är inte bara de offentliga verksamheterna utan även närmare 10 000 lägenheter. Bland fastigheterna finns byggnader som polisstationer, sjukhus och andra vårdinrättningar liksom byggnader som rätts- och kriminalvårdande myndigheter bedriver sin verksamhet i.

Inte minst med tanke på kriget i Ukraina och hur ryska bulvaner agerat i Sverige borde myndigheter gå igenom SBB:s fastigheter för att se vad som måste säkras i händelse av konkurs eller försäljningar. Det är en ganska enkel säkerhetsfråga. En liknande fråga är vad som händer om någon köper fastigheterna och kraftigt höjer hyrorna. För polis, vård eller skola är det svårt att snabbt byta lokaler.

Kanske blir SBB den första dominobrickan som faller på den svenska fastighetsmarknaden. Uppenbart har någon varit naiv. Igen.