SVT rapporterar att Hyresnämnden i Stockholm under 2023 fick in rekordmånga ansökningar om återbetalning av för hög andrahandshyra. Efter att under flera år ha legat mellan 100 och 200 ansökningar per år steg antalet missnöjda andrahandsboende förra året till totalt 636. Men ett företag har förvarnat om att man kommer att driva 3000 ärenden under 2024.

Läs även: Göranson: Hotar marknadsföringen det goda hantverket?

I en filmad intervju förklarar myndighetens chef Eva Mellander Tell att Hyresnämndens resurser inte räcker på långa vägar för att hantera en sådan ökad ärendetillströmning. Alban Dautaj, som har grundat företaget Orimlig hyra, intervjuas och säger att även den ökningen bara är en droppe i havet jämfört med hur många som borde söka.

Reglerna om så kallad överhyra gäller i första hand andrahandsuthyrning av hyreslägenheter. För det krävs tillstånd av hyresvärden, och den som hyr ut i andra hand måste ha ”beaktansvärda” skäl. Hyran får inte överstiga det som förstahandshyresgästen betalar i hyra, plus 15 procent tillägg för möbler och utrustning samt tillägg för andra nyttigheter motsvarande det som förstahandshyresgästen betalar. Om hyresvärden vägrar ge tillstånd är det möjligt att få rättelse av Hyresnämnden.

Andra regler gäller för andrahandsuthyrning av bostadsrätter. I det fallet kan hyresgästen i efterhand klaga hos Hyresnämnden på det man uppfattar som ockerhyra. Vid en sådan tvist om hyran ska hyresnämnden fastställa den till ett belopp som inte påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden.

Den normala ordningen inom svensk rätt är avtalsfrihet. Det innebär att alla är fria att bestämma om man vill ingå ett avtal, vem man vill ingå avtal med, och vilka avtalsvillkor som ska gälla. Det finns undantag, exempelvis om någon med våld tvingats ingå ett avtal eller om avtalet kan betecknas som oskäligt. Reglerna om andrahandsuthyrning faller under den senare kategorin.

En urgammal rättsregel, som inte är explicit formulerad i svensk lag men som ändå är en del av vårt allmänna rättsmedvetande, är att ”avtal ska hållas” – pacta sunt servanda.

Bostadssituationen på orter med stor inflyttning, som Stockholm, är erkänt problematisk. Den som behöver en bostad för att kunna ta ett nytt jobb kan uppleva att det är svårt att hitta ett alternativ där man gärna vill bo och att det ofta kostar mer än man skulle önska.

Regleringen av andrahandshyra syftar till att skydda bostadskonsumenter i ett utsatt läge, vilket jag kan känna viss sympati för. Trots det: Att skriva på ett avtal om att hyra en bostad i andra hand, att ge uthyraren intryck av man är överens om villkoren, och sedan gå till Hyresnämnden för att tvinga fram en lägre hyra än den man gått med på känns för mig djupt ohederligt.

Läs även: Gästkrönika: Icke-binär könskirurgi och den nya könslagen

Många föreställer sig att höga priser beror på girighet, även när det gäller uthyrning av bostäder. Så är det inte. Om den som fått medgivande att hyra ut sin bostad begär en överhyra eller ockerhyra kan följden bli att ingen är intresserad. Då tvingas innehavaren av hyresrätten eller bostadsrätten antingen sänka den begärda hyran eller avstå från uthyrning. Men det kan också hända att någon tycker att tillgången till bostaden är värd det som uthyraren begär, och då borde alla vara nöjda.

Om då hyresgästen får hyran sänkt genom Hyresnämndens ingripande är det inte bara uthyraren som blir missnöjd med det modifierade avtalet. Missnöjda blir också alla de andra personer som gärna hade gått med på det högre priset för att få någonstans att bo men som inte fått den möjligheten.

Grundproblemet är inte girighet utan bristen på bostäder för den som inte kan eller vill köpa en bostadsrättslägenhet. Som vid alla prisregleringar är de personer som vill betala en högre hyra än den reglerade fler än antalet hyresbostäder som finns tillgängliga. Det beror i sin tur på att den rådande hyresregleringen gör förstahandsupplåtelse av hyresrätter ekonomiskt ohållbar, vare sig det handlar om nyproduktion eller det befintliga fastighetsbeståndet.

Jag har bott i två länder med diametralt motsatt inriktning av bostadspolitiken. I Belgien syftar lagstiftningen i första hand till att skydda fastighetsägarna. Där finns inget problem att hitta ett boende. Det finns mycket att välja på, det går fort och som bostadskonsument har man all anledning att vara nöjd med situationen. I Frankrike är det tvärtom. Där handlar lagstiftningen om att framför allt ta tillvara de boendes intressen. Och konsekvensen blir att det är förenat med stora svårigheter att få hyra en bostad. I det här avseendet liknar Sverige Frankrike.

Alban Dautaj tror i en SVT-intervju att om man tar bort det ekonomiska incitamentet till andrahandsuthyrning kommer bostadskön förkortas eftersom lägenheterna då släpps ut på marknaden. Jag har svårt att tro det. Tillstånd till andrahandsuthyrning får bara den som har särskilda skäl under en avgränsad tid och därför vill få tillbaka bostaden efter uthyrningen. Effekten blir med största sannolikhet den motsatta, att lägenheter som någon skulle ha glädje av i stället står tomma.

Bristen på hyreslägenheter löses inte genom prisreglering eller genom att bryta upp ingångna avtal. Det enda sättet är i stället att skrota de regleringar som är orsaken till vår dysfunktionella bostadsmarknad.

Läs även: Brinkemo: Berättelserna som skapar våra liv och gemenskaper